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住建部：實(shí)施城市更新防止大拆大建確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn) 2021-08-31

財(cái)政部：契稅法實(shí)施后繼續(xù)執(zhí)行有關(guān)優(yōu)惠政策 2021-08-27

　　近日，財(cái)政部發(fā)布關(guān)于契稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問(wèn)題的公告：夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更的，免征契稅。城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征契稅。　　全文如下：　　關(guān)于契稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問(wèn)題的公告　　財(cái)政部稅務(wù)總局公告2021年第29號(hào) 　　為貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)契稅法》，現(xiàn)將稅法實(shí)施后繼續(xù)執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策公告如下：　　一、夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更的，免征契稅。　　二、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征契稅。　　公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購(gòu)買的普通商品住房，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府房改部門批準(zhǔn)、按照國(guó)家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購(gòu)買住房，比照公有住房免征契稅。　　已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征契稅。　　三、外國(guó)銀行分行按照《中華人民共和國(guó)外資銀行管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定改制為外商獨(dú)資銀行（或其分行），改制后的外商獨(dú)資銀行（或其分行）承受原外國(guó)銀行分行的房屋權(quán)屬的，免征契稅。　　四、除上述政策外，其他繼續(xù)執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策按原文件規(guī)定執(zhí)行。涉及的文件及條款見附件1。　　五、本公告自2021年9月1日起執(zhí)行。附件2中所列文件及條款規(guī)定的契稅優(yōu)惠政策同時(shí)廢止。附件3中所列文件及條款規(guī)定的契稅優(yōu)惠政策失效。　　特此公告。　　附件：1.繼續(xù)執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策文件及條款目錄　　2.廢止的契稅優(yōu)惠政策文件及條款目錄　　3.失效的契稅優(yōu)惠政策文件及條款目錄　　財(cái)政部　　稅務(wù)總局　　2021年8月27日　?。ㄘ?zé)任編輯：崔瑞婷）

人口計(jì)生法完成修改法律保障實(shí)施三孩生育政策及配套支持措施 2021-08-20

　　十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十次會(huì)議今天上午在京舉行閉幕會(huì)。經(jīng)會(huì)議表決，個(gè)人信息保護(hù)法、監(jiān)察官法、醫(yī)師法、全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于修改人口與計(jì)劃生育法的決定等多項(xiàng)法律和決定獲得通過(guò)。　　全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議20日表決通過(guò)了關(guān)于修改人口與計(jì)劃生育法的決定。修改后的人口計(jì)生法規(guī)定，國(guó)家提倡適齡婚育、優(yōu)生優(yōu)育，一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女。國(guó)家采取財(cái)政、稅收、保險(xiǎn)、教育、住房、就業(yè)等支持措施，減輕家庭生育、養(yǎng)育、教育負(fù)擔(dān)。　?。ㄘ?zé)任編輯：楊昊岳）

多地明確土地溢價(jià)率不超過(guò)15% 監(jiān)管政策轉(zhuǎn)向嚴(yán)控地價(jià) 2021-08-13

　　地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系并不復(fù)雜。高房?jī)r(jià)背后必有高地價(jià)的“功勞”。　　最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)土地端發(fā)生了一些列變化，如房企拿地金額不超過(guò)銷售額的45%、競(jìng)配建比例受限等。　　今天（8月13日）上午，福州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了二次土拍的補(bǔ)充公告，將四區(qū)+馬尾+長(zhǎng)樂(lè)所要出讓的總計(jì)19幅宅地的最高溢價(jià)率，全部下調(diào)至15%及以下。　　控制溢價(jià)率不超過(guò)15%被寫進(jìn)了地方土規(guī)部門的公告中。　　放出“新規(guī)” 　　兩天前的8月11日，市場(chǎng)放出了一重要消息。自然資源部對(duì)部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個(gè)方面：　　第一，參加宅地競(jìng)拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。　　第二，建立有效的購(gòu)地審查制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金的來(lái)源審查。房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競(jìng)拍和開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌谫Y便利。參與土地競(jìng)買的主體必須提供資金來(lái)源證明，將現(xiàn)行工具箱中的“建立購(gòu)地資金來(lái)源審查制度”由可選項(xiàng)改為統(tǒng)一實(shí)施的政策措施。　　第三，單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，絕不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率，否則將嚴(yán)肅公開處理，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高。　　第四，在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限的時(shí)候，不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競(jìng)得人。　　上述信息得到了青島等一些中供地試點(diǎn)城市的規(guī)自部門人士證實(shí)。　　對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)認(rèn)為單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，被作為硬性規(guī)定出現(xiàn)了監(jiān)管層的文件中，意義重大。　　多地“響應(yīng)” 　　實(shí)際上，市場(chǎng)在此之前已經(jīng)有了動(dòng)作，隨著第二批集中供地推出，接連幾個(gè)城市也供地規(guī)則在不同角度迎來(lái)調(diào)整。　　8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，稱7月30日公示的第二批次集中出讓的100幅地塊拍賣活動(dòng)因故終止。　　8月10日，天津市規(guī)劃和自然局發(fā)布公告，宣布天津第二批集中土地延期拍賣，溢價(jià)率不得超過(guò)15%。　　8月6日，深圳亦發(fā)布公告，宣布第二批已掛牌的地塊中止出讓，房企已交納的競(jìng)買（投標(biāo)）保證金原路退回。8月10日，天津也宣布已掛牌的61宗地塊出讓活動(dòng)中止，將調(diào)整競(jìng)買規(guī)則。　　最早的是杭州，在上個(gè)月的7月20日就發(fā)布供地新規(guī)，對(duì)第二批集中出讓地塊的競(jìng)價(jià)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整：一是，競(jìng)買單位需足額繳納20%競(jìng)買保證金后，方可參與競(jìng)買；二是，溢價(jià)率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限為10%；三是，出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，由原來(lái)的“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”。　　自然資源部對(duì)集中供地提出四點(diǎn)明確要求與上述城市的集中供地新規(guī)的調(diào)整相互印證。　　“大殺器” 　　一位地方規(guī)自人士在接受采訪時(shí)表示，第一、二條規(guī)則的目標(biāo)對(duì)象是企業(yè)，主要為了降低土地競(jìng)爭(zhēng)的熱度。其中對(duì)競(jìng)地企業(yè)資質(zhì)提出限制，意在打擊馬甲，提高宅地參拍門檻，杜絕房企用數(shù)十個(gè)馬甲圍獵地塊、提高搖號(hào)概率的亂象；購(gòu)地資金要求必須是自有資金，堵住首批供地中部分企業(yè)前融等漏洞。　　“第三、四條規(guī)則的約束對(duì)象是地方城市供地部門，目的是真控地價(jià)”。該人士說(shuō)，此前北京、天津等地雖未明確規(guī)定，但一般默認(rèn)單宗地塊的溢價(jià)率為50%，觸頂后競(jìng)拍保障房、自持部分等；或者有些城市會(huì)通過(guò)提高地塊起始價(jià)，來(lái)降低溢價(jià)率，但實(shí)際地價(jià)和競(jìng)地成本并未降。　　毋庸置疑，單宗地溢價(jià)率不超過(guò)15%規(guī)定是此次政策的大殺器。房?jī)r(jià)背后這只“地價(jià)”大手將被摁住。　　一直以來(lái)，在對(duì)地價(jià)的控制上，各地城市的力度不同。　　來(lái)自各地自然資源規(guī)劃官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，第一輪的集中供地成交數(shù)據(jù)中，廈門、合肥、杭州、深圳、寧波、重慶、福州、武漢、南京、無(wú)錫10城都超過(guò)了平均溢價(jià)率15%這道紅線，分別為34%、28%、26%、23%、22%、24%、21%、19%、18%、16%。　　另外，青島、鄭州、長(zhǎng)春、上海、成都、蘇州、北京、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、沈陽(yáng)、天津、廣州12城平均溢價(jià)率低于15%這道紅線，分別為1%、2%、2%、6%、7%、7%、8%、8%、9%、10%、11%、12%。　　有一種觀點(diǎn)是，控制地價(jià)無(wú)論對(duì)于行業(yè)還是企業(yè)都是必要之舉。　　“土地成本過(guò)高，捆綁條款過(guò)多，開發(fā)利潤(rùn)空間微薄，影響了房企拿地積極性，這些問(wèn)題會(huì)在接下來(lái)的供地中有所調(diào)整，至少會(huì)給房企留下適當(dāng)利潤(rùn)空間?！币晃簧鲜蟹科笕耸勘硎尽? 　　實(shí)際上，受到資金收緊、樓市下滑等因素影響，房企拿地積極性已經(jīng)普遍下降，最近一些熱門城市出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，土地市場(chǎng)的降溫或?qū)⒃诘诙泄┑刂械玫礁囿w現(xiàn)。　　讓“面粉”的價(jià)格漲得再慢點(diǎn)，“面包價(jià)”才會(huì)更親民。（責(zé)任編輯：秦龍）

住建部嚴(yán)管城市更新大拆大建最多拆20% 2021-08-12

　　8月10日，住建部發(fā)布通知，就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“意見稿”）公開征求意見，征求意見截止時(shí)間是8月20日。　　意見稿提出，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風(fēng)貌。　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，意見稿的目的是要規(guī)范城市更新行為，避免大拆大建帶來(lái)新的城市問(wèn)題。這也意味著舊改終于告別了急風(fēng)暴雨般的大拆大建，走向和風(fēng)細(xì)雨般的城市更新?？梢灶A(yù)見，在意見稿的指引下，未來(lái)將實(shí)行以城市居民的真正需求為導(dǎo)向的城市更新模式。　　8月10日，住建部開始就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見稿）》公開征求意見。圖片來(lái)源/住建部官網(wǎng) 　　“限拆令”防止城市更新變形走樣　　實(shí)施城市更新行動(dòng)是黨的十九屆五中全會(huì)作出的重要決策部署，是國(guó)家“十四五”規(guī)劃綱要明確的重大工程項(xiàng)目。自2021年以來(lái)，各地進(jìn)入城市更新的快速發(fā)展期。　　但是，城市更新行動(dòng)在推進(jìn)過(guò)程中，出現(xiàn)了繼續(xù)沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房?jī)r(jià)、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問(wèn)題。　　為此，住建部提出轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能。　　意見稿提出，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑；此外，嚴(yán)格控制老城區(qū)改擴(kuò)建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度，原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不宜大于2。　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是一劑“限拆令”。過(guò)去一些城市在城市更新中出現(xiàn)了激進(jìn)和急功近利的做法，違背了城市更新的規(guī)律，引起了很多問(wèn)題，包括導(dǎo)致租賃房源不足和租金上漲等現(xiàn)象，此次“限拆令”比較務(wù)實(shí)。　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，意見稿的核心內(nèi)容是徹底告別大拆大建，轉(zhuǎn)向保留—利用—提升為主。這也意味著舊改終于告別了急風(fēng)暴雨般的大拆大建，走向和風(fēng)細(xì)雨般的城市更新。　　李宇嘉還表示，城市告別大拆大建，本質(zhì)上也是告別房地產(chǎn)依賴，夯實(shí)“房住不炒”，此后，因拆遷導(dǎo)致的被動(dòng)式住房需求爆棚，以及規(guī)劃概念和炒作導(dǎo)致的房?jī)r(jià)租金上漲，也就不存在了。　　房租年漲幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求　　值得關(guān)注的是，此次意見稿兼顧到了新市民、低收入群體的租住問(wèn)題。　　意見稿強(qiáng)調(diào)，不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難；同步做好中低價(jià)位、中小戶型長(zhǎng)期租賃住房建設(shè)，并明確住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。　　貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，當(dāng)前老城區(qū)、城中村占據(jù)交通、教育、醫(yī)療等資源的優(yōu)勢(shì)，并且城中村租金價(jià)格較低，住著大量的新市民、低收入困難群體。短期內(nèi)大規(guī)模拆建會(huì)帶來(lái)租賃房源的下降，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的房源供給承壓，增加租客的租住成本。而意見稿的這一提法有利于緩解階段性租賃房源供需不平衡問(wèn)題，平抑租金價(jià)格水平，保障新市民、低收入困難群眾等的租住需求。　　意見稿強(qiáng)調(diào)，不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，并明確住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。資料圖片　　此外，意見稿提出，不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，改變社會(huì)人口結(jié)構(gòu)，割斷人、地和文化的關(guān)系；要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。　　意見稿還強(qiáng)調(diào)，不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑，同時(shí)保持老城格局尺度，不破壞傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場(chǎng)。另外，要延續(xù)城市特色風(fēng)貌，不隨意改建具有歷史價(jià)值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象。　　“這是以城市居民居住為導(dǎo)向升級(jí)的城市更新模式。”黃卉認(rèn)為，城市更新的目的是優(yōu)化城市功能、改造建筑物、保護(hù)歷史文化，最終提升城市居民的生活環(huán)境，而傳統(tǒng)的大規(guī)模拆建行為則可能會(huì)破壞城市獨(dú)特的風(fēng)貌，打破居民原有的生活狀態(tài)，帶來(lái)居住成本的升高。　　愿景集團(tuán)城區(qū)更新事業(yè)部總經(jīng)理劉楚表示，從目前來(lái)看，意見稿既是對(duì)中央戰(zhàn)略決策的進(jìn)一步深化、實(shí)化和細(xì)化，也是堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向、針對(duì)城市更新實(shí)踐中大拆大建等變形走樣問(wèn)題提出的底線要求。意見稿通過(guò)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，以及保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續(xù)城市特色風(fēng)貌等系統(tǒng)化舉措，讓城市更新的邊界更加清晰、方向更加明確、內(nèi)容更加聚焦。　　城市更新由“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)模式” 　　值得注意的是，意見稿著重強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃，目的是為了不忽視地方實(shí)際和居民意愿，改變此前頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，運(yùn)動(dòng)式、盲目實(shí)施城市更新。與此同時(shí)，不沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式、片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益，而是鼓勵(lì)推動(dòng)由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)模式。　　意見稿還要求，加快補(bǔ)足功能短板，“不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實(shí)際、勞民傷財(cái)?shù)恼?jī)工程和形象工程；以補(bǔ)短板、惠民生為更新重點(diǎn)，聚焦居民急難愁盼的問(wèn)題訴求。” 　　對(duì)此，劉楚認(rèn)為，意見稿對(duì)政府、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)等城市更新主要參與方提出了更高的要求，各方需要圍繞提質(zhì)增效、高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，共同打造一個(gè)漸進(jìn)式、運(yùn)營(yíng)化、可持續(xù)性的城市更新完備體系。政府用好政策指揮棒，有效整合存量資源、規(guī)劃資源、土地資源、財(cái)稅資源、市場(chǎng)資源、文化資源等多種資源，完善組織機(jī)制和工作流程，指導(dǎo)培育一批規(guī)?；鞘懈缕髽I(yè)，為城市更新提供活力涌流的政策環(huán)境及法治保障。　　劉楚表示，對(duì)于社會(huì)資本來(lái)說(shuō)，更為緊迫的是轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，真正從“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉(zhuǎn)軌，充分發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)勢(shì)，圍繞資金融通、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)增強(qiáng)自身核心能力，善于在發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景、新功能中打造“微利可持續(xù)”的商業(yè)模式，提供一體化推進(jìn)的“全鏈條”和“全周期”服務(wù)。　　李宇嘉認(rèn)為，在新的城市更新模式下，未來(lái)區(qū)域開發(fā)轉(zhuǎn)向區(qū)域運(yùn)營(yíng)后，公共服務(wù)短板全面補(bǔ)上，舊區(qū)避免了衰敗，住房功能配套更加齊全，存量住房供應(yīng)有效提升，將會(huì)成為歷史文化烙印深厚、功能復(fù)合的新區(qū)域，這也是未來(lái)住房供給側(cè)改革的重要部分。　　“相信意見稿推出后，各地城市更新的具體操作有所轉(zhuǎn)變。尤其是大拆大建的模式會(huì)得到糾正，有助于后續(xù)城市更新行動(dòng)的規(guī)范和健康發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。　　黃卉也認(rèn)為，意見稿將優(yōu)化和完善城市更新的規(guī)劃和行動(dòng)，“相信意見稿出臺(tái)后，各地需要完善城市更新頂層規(guī)劃，穩(wěn)步有效推進(jìn)城市更新工作。升級(jí)后的城市更新模式，以城市居民的真正需求為導(dǎo)向，逐步完善城市功能，提升城市人居環(huán)境。” 　　（責(zé)任編輯：王怡）

萬(wàn)象花郡 | 盛大交付，幸福歸家，美好如期而至！

2006

地產(chǎn)開發(fā)

金融產(chǎn)業(yè)

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)

商業(yè)產(chǎn)業(yè)

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